A Globo fez um bom negócio vendendo sua sede em São Paulo?

Da FOLHA

Por MICHAEL VIRIATO

Esta venda vai além do debate entre alugar ou possuir um imóvel

Na última sexta-feira, o fundo imobiliário Vinci Offices FII divulgou fato relevante, informando a aquisição de 100% da sede da Globo em São Paulo. Esta operação é emblemática para explicar várias dúvidas que recebo de leitores. Hoje vou avaliar a perspectiva da vendedora e, amanhã, comentarei a operação pela visão da compradora.

A Globo vai receber pela venda o total de R$ 522 milhões, o equivalente a R$ 13.369/m². Também assinou um contrato de aluguel atípico por 15 anos, no qual se compromete a pagar, mensalmente, R$84,67/m², corrigido anualmente pelo IPCA.

A diferença entre um contrato típico, utilizado para aluguéis residenciais e um contrato atípico é que o primeiro pode ser rompido com uma pequena multa. Já no caso do contrato atípico, a multa costuma ser o pagamento do aluguel até o fim do contrato, ou seja, pelo restante dos 15 anos.

Neste momento, surge sempre a dúvida: compensa para uma empresa se desfazer de seu imóvel próprio e pagar aluguel? Pagar aluguel não seria jogar dinheiro fora?

As pessoas físicas deveriam pensar mais como pessoas jurídicas nas decisões de investimentos. Um imóvel é um tipo de ativo financeiro. Assim, é preciso avaliar sobre esta perspectiva.

Por exemplo, imagine que você tem R$ 1 milhão em dinheiro e lhe seja oferecido duas alternativas de investimento, nomeadas de “A” e “B”, de risco equivalentes e com retorno esperado de 12% e 15% ao ano, respectivamente. Em qual das duas alternativas você investiria?

Colocando dessa forma, a resposta parece óbvia. Todos escolheriam a alternativa “B” com retorno esperado de 15% ao ano.

No entanto, quando o assunto é imóvel, usualmente parece que a maioria das pessoas pensa diferente. Principalmente, se o imóvel é a própria residência ou a sede da empresa.

Agora imagine-se no lugar da empresa. Você tem R$ 522 milhões na mão e pode decidir entre investir em um imóvel ou em seu próprio negócio. Em qual dos dois você investiria?

Se a resposta for investir no imóvel, venda sua empresa e vá trabalhar no ramo de locação de imóveis.

A decisão da Globo demonstra que a empresa acredita que seu negócio deve gerar retorno maior que 7,6% ao ano corrigido pelo IPCA, pois é este retorno que o imóvel deve produzir ao preço que ela vendeu.

Em 15 anos, considerando que ela esteja certa, os R$ 522 milhões investidos hoje em seu negócio vão valer muito mais que o imóvel que ela ocupa.

Pagar aluguel não é jogar dinheiro fora, é você financiar a operação de seu negócio com o capital de terceiros. Explico a seguir.

Imagine que a Globo não tivesse esse imóvel, esta operação equivaleria a ela pegar R$ 522 milhões emprestados e pagando IPCA + 7,6% ao ano por 15 anos. A taxa de um título público de mesmo prazo está em IPCA + 5,1% ao ano. Ou seja, ela estaria pagando um prêmio de apenas 2,5% ao ano pelo risco de crédito.

Da próxima vez que você se sentir angustiado por morar de aluguel, entenda como alguém te “emprestando” dinheiro. O que você realmente deveria se preocupar é quão bem você está empregando este “empréstimo”.

É importante entender que qualquer operação deve ser sempre avaliada à luz das informações, do cenário econômico e das taxas de juros e riscos do momento.

Em algum instante no futuro, com a dinâmica da economia, alguém pode até dizer que uma das partes foi beneficiada. Por exemplo, se o negócio de TV não tiver sucesso, o terreno teria sido algo mais valioso em se manter.

Entretanto, no atual momento em que a operação está sendo executada, parece que a Globo fez um bom negócio.